近日，首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs完成詢價，即將于7月14日至15日兩天啟動認購。

僅從詢價情況看，機構(gòu)投資者對兩只產(chǎn)品相當熱衷，兩只產(chǎn)品基本均以頂格定價發(fā)售，詢價階段網(wǎng)下擬認購倍數(shù)也都超過了166倍。

值得注意的是，這兩只產(chǎn)品（“南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT”和“南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT”）也受到了券商的熱烈追捧。配售名單中不僅頻頻有券商資管產(chǎn)品出沒，更有數(shù)十家券商自營賬戶參與了網(wǎng)下詢價，多家頭部券商還以戰(zhàn)略投資者身份提前鎖定籌碼。

網(wǎng)下詢價獲百倍超額認購

根據(jù)公告，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT擬認購數(shù)量總和為350.82億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的167.06倍；南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT擬認購數(shù)量總和為279.05億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的166.10倍。

其中，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT最終定價4.5元/份，總發(fā)行規(guī)模10億份，預(yù)計募集資金總額約45億元。南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT發(fā)行價為3元/份，總發(fā)行規(guī)模8億份，預(yù)計募集資金總額約24億元。

對照此前公布的詢價區(qū)間3.020元/份-4.531元/份、2.014元/份-3.021元/份，兩只產(chǎn)品幾乎均為頂格定價發(fā)行。值得注意的是，這兩只REITs的詢價區(qū)間上限均比擬募集單價高出20%。

中金公司固收團隊指出，歷史上僅有兩只REITs的網(wǎng)下詢價區(qū)間上限溢價大幅高于15%，但近期啟動招募的四只REITs網(wǎng)下詢價區(qū)間上限溢價卻均超過（含）20%?！案鼘挼脑儍r區(qū)間有利于促進市場化價格發(fā)現(xiàn)，但后續(xù)發(fā)行價相對擬募集單價的溢價率可能高于歷史水平，或影響二級交易空間”。

證券公司扎堆詢價搶籌

從發(fā)行對象來看，此次參與南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT詢價的投資者為131家，配售對象為728個，報價區(qū)間為3.950元/份—4.5310元/份；詢價南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT的投資者為119家，配售對象為410個，報價區(qū)間為2.840元/份—3.021元/份。

申銀萬國證券研究所分析師彭文玉表示，今年6月，REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，單月發(fā)行5只REITs，網(wǎng)下平均558個配售對象參與詢價，再創(chuàng)月度新高。而隨著網(wǎng)下詢價熱度的升高，網(wǎng)下投資者普遍貼近或按照詢價區(qū)間上限報價，導(dǎo)致網(wǎng)下入圍率高企、有效報價的配售比例持續(xù)低位。

從網(wǎng)下投資者報價信息統(tǒng)計來看，共有190只券商資管計劃參與了南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT的網(wǎng)下詢價，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT則收到了60只券商資管的關(guān)注。除了不同期限的固收類、FOF類資管計劃外，還有一只東方財富證券REITs精選1號集合資產(chǎn)管理計劃，也以詢價上限申購200萬份。

此外，還有不少券商自營正悄然入場。據(jù)券商中國記者統(tǒng)計，各自有超過40家券商自營賬戶參與了上述兩只REITs的詢價認購，包括星展證券、野村東方國際證券、東亞前海證券等合資券商。還有中信證券、國泰海通證券、中國銀河證券、中金公司等頭部券商，更是借道戰(zhàn)略配售提前鎖定籌碼。

例如，華泰證券此次以戰(zhàn)略投資者身份承諾認購1685萬份南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT，占基金發(fā)售總數(shù)量比例高達1.685%，僅次于原始權(quán)益人潤澤科技發(fā)展有限公司的34%。不過華泰證券也可稱得上是近水樓臺——以上兩只數(shù)據(jù)中心REITs的基金管理人為南方基金，獨家財務(wù)顧問為華泰聯(lián)合證券，均為華泰證券子公司。

新型底層資產(chǎn)未來可期

6月18日，中國證監(jiān)會主席吳清在2025陸家嘴論壇上透露了全國首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs將獲批復(fù)的消息，并表示將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

財通資管總經(jīng)理助理葉曉明在接受記者采訪時表示，隨著從AI到AGI追求的不斷摸索和突破，全球的算力需求一直維持著高速的增長。頭部中國云服務(wù)提供商大幅度提升了在AI和數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的資本性支出，作為AI大模型等數(shù)據(jù)經(jīng)濟的底層基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心在推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的深度轉(zhuǎn)型與升級、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力方面承擔(dān)了不可或缺的重任。

從投資視角來看，數(shù)據(jù)中心行業(yè)的高景氣度帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是理想的公募REITs底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。在廣譜利率不斷下滑的時代背景下，兼具穩(wěn)定性和成長性的現(xiàn)金流資產(chǎn)是大類資產(chǎn)配置中不可或缺的一環(huán)。

“券商資管本身既可以作為底層資產(chǎn)的管理人，發(fā)行數(shù)據(jù)中心公募REITs和持有型ABS等證券化產(chǎn)品，又是相關(guān)上述產(chǎn)品的重要投資人，后續(xù)我們將繼續(xù)加大對上述資產(chǎn)的研究與投入，為新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展添磚加瓦?！比~曉明預(yù)計，后續(xù)以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的相關(guān)證券化產(chǎn)品工具將不斷涌現(xiàn)。

華源證券研究所所長助理、首席分析師廖志明也在研報中提到，數(shù)據(jù)中心REITs作為新型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，與傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)類REITs在運營模式、收益穩(wěn)定性、估值邏輯等方面存在顯著差異。數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的收益相較于傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)類REITs資產(chǎn)會更加穩(wěn)定，主要是因為客戶集中度高、租約長且客戶黏性高、簽約率和上架率高。從現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)類REITs可能更適合險資等長期配置型資金，數(shù)據(jù)中心REITs或更適合交易型資金以博弈現(xiàn)金流收益。

排版：汪云鵬

校對：李凌鋒